福永不動産の奄美なんでもかんでも日記

返済方法として、元利均等返済と元金均等返済とがあります
元利均等返済とは、毎月の返済額（元金「ｶﾞﾝｷﾝ」＋利息を含む）が一定額となる返済方法です
《初回が日割りの場合、最終回については割愛いたしますね》
このグラフをご覧下さい




このグラフは
借入額3,000万円　全期間固定金利3％　返済期間35年　元利均等返済
縦軸が毎月の返済額　約115,455円
横軸が返済期間　35年　420回払い
例えば、借入額を半分の1,500万円にしたら、毎月の返済額は二分の一
　　　　　借入額を三分の一の1,000万円にしたら、毎月の返済額は約三分の一になると考えて下さい

ちなみに、35年間　420回分を印刷するとこうなります
この表は、毎月の《元金と利息　返済額　借入残高　総返済残高》が一目でわかるようにしたものです


35年分ですので、重みを感じます

さて、元利均等返済の特徴をご紹介いたします

《メリット》
固定金利型であれば、その期間中は返済額が一定である
毎回の返済額が一定なので返済計画が立てやすいということが言えます
元金均等返済に比べて、当初の返済額が少なくてすむ
多いか少ないかの基準は個人によっても異なりますが・・・

《デメリット》
同じ返済期間であれば、元金均等返済よりも総返済額が多くなる
元金均等返済に比べて、返済開始当初の借入残高の減り方が遅い

先ほどのグラフと同じ条件で　元金均等返済の場合はこうなります
初回の返済額が約146,400円
毎回減ってはいくでしょうけど、なかなか厳しいものがありますよね
総返済額からすると、元利均等返済の方が多くなります




総返済額が少ないからといって、うかつに返済方法を考えてはいけませんね
目先の損得に左右されずに
クライアントのライフプランに合った返済計画をアドバイスすることを忘れてはならない


各金融機関によっては名称及び詳細について異なる場合がございます
また、1円未満の端数処理等により金額に多少の誤差があることを　ご了承下さい
今日はこの辺で失礼致します　m(_ _)m

ところで

つかまり立ちをし始めて危ない歩くん

どうなったかな

今の趣味は

親の後追いでﾁｭ　(^◎^)バブゥ

0997-57-0290まで

  

画伯でもある知人の畠理弘さん

ギャラリーMに作品を展示
今は鉛筆画を展示していました

記念にサインなど

『こん日和』さんのコーヒーで　ほっと一息
今日も高橋さんがいらっしゃいました
それにしてもネーミングが面白い

0997-57-0290まで

  

ここ数日、住宅ローンの中身をお客様にわかりやすく説明、ご納得して頂けるために
どうすれば『目で見える化』が出来るのかを日々考えてすごしております

わかりにくいものほど、簡潔にビシッと出来れば最高ですよね

今回は、『未払利息』について考えてみました

住宅ローンタイプに変動金利型と固定金利型と大きく二つあります
この変動金利型で金利が大幅に上昇した場合、一体どうなるのでしょうか

毎月の返済額（元金＋利息）があります
金利が上昇して言った場合、利息が増えてしまい
ついに返済額より利息分がオーバーしてしまいます
この利息がオーバーした部分のことを『未払利息』というのです


なぜ　このような現象が起きるのでしょうか？

変動金利型の特徴としまして
通常は5年間、毎月の返済額が変わらないというルールがあります
それに対して、金利は半年毎に見直しが行われます

つまり金利がどんどん上がっていった場合
利息は増えていくのに対して
5年間は毎月の返済額は変わらないというルールがあるため
払いたくても払えない利息分　（引き落としがされないから）　が出来てしまうというしくみなのです

この未払いの利息分はなんらかの方法で後日支払わなければなりません

今日はこの辺で失礼致しますね

◎各金融機関によって異なる場合もございます　ご了承下さい　m(_ _)m

さて

我が家の暴れん坊たちは何をしてるかな

今日も　仲良く遊んでま~す　(^_^)/~

0997-57-0290まで

  

まず特徴として半年ごとに１回1年に2回）適用金利の見直しがあるということ

それに対して、毎月の返済額は５年間変わらないというタイプが多い

また、５年ごとに見直される毎月の返済額も上限が決まっているものが多く

急激に返済額が上がらないように1.25倍までというタイプが多い

つまり、5年間、毎月の返済額が100,000円だったとしましょう
5年後見直しがされたとしても毎月の返済額は125,000円までしか増やせないというルールです
毎月の返済額がいっきに増えてしまうと支払いに大変困ってしまいますしね
そうならないための仕組みになっているわけですね

『上限金利タイプ』『返済額も半年に1回見直す』というタイプもあるみたいですが、今回は割愛させて頂きます

ここで問題なのは、金利が急激に上昇したとしたら・・・どうなるのか
返済方法を元利均等返済で考えてみますと
金利タイプが変動金利型ですので金利が上昇したらそれに併せて利息も増えていくわけですが
毎月の返済額は5年間据え置きで変わらないということですので・・・あれ？　あれ？

どんどん利息が増えすぎてしまうと元金がいっこうに減らないという事態になってしまいます
さらに利息がどんどん増えてしまうと、『未払利息』が発生してしまう恐れがでてきます
つまり、毎月の返済額より利息が増え過ぎてしまって、利息すら払えないという状態になってしまうのです

この『未払利息』については、また後ほどブログで説明したいと思っております

さて、デメリットがあればメリットもあるものですね

変動金利型は金利が高い時期とか金利が下降している時期には向いているタイプでしょうね

◎各金融機関によって異なる場合もございます　ご了承下さい　m(_ _)m

今日はこの辺で失礼致しますね

さて、固い話のあとは

我が家の子供達を覗いてみましょうか

そこには


何故かノリノリの葵くん

つかまり立ちで精一杯の歩くん

最後はいつもの“Good！”

　

0997-57-0290まで

  

今回は、『不動産購入における消費税』について考えてみました

不動産を購入するときには、消費税がかかる場合とかからない場合があります
事業用だとか、居住用だとか、売主が個人かそうでないか等々いろいろとあるのですが
あえて、今回はそれをすごくシンプルに考えてみました
ただし、例外があるということをお忘れにならないようにお願いいたします

イメージしやすいように、居住用の中古の一戸建を購入するとします

わかりやすいように土地と建物をいったん分けて考えてみました

まず土地を購入する場合ですが、消費税がかかるのかと思いきや、消費税はかからないのです

土地は消費されるわけでもなく、消費されて無くなるということもありませんからね
消費されて無くなることがあったらそりゃエライこっちゃデス

次に建物の購入の場合ですが、原則として消費税がかかってしまいます

しかし、個人から建物を購入して居住する場合には消費税はかかりません
ただし、例外はつきもので、売主が個人かそうでないか、また居住用かそうでないかで異なる場合がでてくるのですが、今回は割愛させて頂きますね

ここで少し整理をいたしますと
普通は建物を購入する場合、土地もいっしょに購入するでしょうから、建物代金には消費税がかかり、土地代金には消費税がかからない、ということになるわけです
ただし、個人から購入する場合は、建物代金にも土地代金にも消費税はかからないということですね

不動産業務の一つとして媒介、いわゆる仲介というものがありますが
あくまでも、売主と買主のあいだを取り持つ業務ですので、仲介と売買は別になります

仲介と言えば仲介手数料があります　　“これが無いと生活していけませんのよ（×_×）(T_T)”
仲介手数料には、消費税がかかってきます
その仲介手数料を算出するときは税抜きの金額を元に計算されます

不動産価格は税込み表示ですので、建物代金の仲介手数料を計算する際に消費税込みの金額を元に計算をしてしまうと
仲介手数料を余分に算出してしまうのです
つまり頂きすぎてしまうということですね
建物代金に消費税がかかってこない場合は問題ありませんけど

そのようなことが無いように善管注意義務を怠らず
お客様にご迷惑と不信感をおかけしないようにしなければなりませんね

きょうはこの辺で失礼いたしますね　m(_ _)m

ところで

葵くんは何をしているのかな？

自撮りにはまっている今日この頃でした　(^o^)/~~~

0997-57-0290まで

  

躍動感溢れる走り　　カッコイイ！




プログラム最後は八月踊りで締めくくり






そして夜は浦上公民館で祝勝会です　　それにしても人の多いこと！












最後は恒例の八月踊りで〆








このあと、みんなで片付けをして御開とあいなりました

今日は1日お疲れ様でした　(・_・)(._.)
  

昨夜、浦上では、浦上公民館にて上方地区親睦運動会に向けての結団式が行われました
選手宣誓あり、飲み方あり~の楽しいひとときでした













  

第4回目は、『総返済額を下げる借換え』について考えてみました

常に変化する金利・・・気になるところですね
ところで今日は、ある例を出してシミュレーションしてみようかなと思います(._.)

総返済額を下げるための方法として、『借換え』というものがあります
以前と違って今は金利が低い水準で推移しているようですね


というわけで、5年前に私が住宅ローンを始めました　というシチュエーションで考えてみることにします

借入額　3,000万円　返済期間　30年　全期間固定金利型　2.3％（5年前）
毎月の返済額はというと、約115,318円
今日まで、一生懸命支払いをして、やっと借入残高が約2,632万円まで下がりました(*'-'*)
そして5年たった今現在で、返済総額はあと約3,465万円残っています
借入額より多いように見えますが、おかしくないですよ　借入時の総返済額は約4,157万円ですからね　(;-・。・-;)利息込み込みですから

ということは、残りの25年間で約3,465万円よりも返済総額が下回ればいいということになりました
（ここでは諸費用はちょっと置いておきますね）

それじゃぁ　いきますよぉ　レッツゴー！

今の借入れ残高は、約2,632万円でしたね　返済期間は25年　全期間固定金利　1.2％としてみましょうか
そうすると、毎月の返済額は、約101,622円となります
今後の総返済額は、約3,048万円
差し引き　なんと約417万円も負担が減ることになります
借換えの諸費用を仮に100万円としても約317万円ほど負担が軽減される計算です
色々と考えると面白いものが見えてきますね
今日は例えば福永さんが・・・ということで仮の計算してみました
数字等、誤字脱字がありましたら、お許し願います

今日はこのへんで失礼いたしますね

ところで、久しぶりの葵くん
テレビをこそこそ見ていた彼はその後どうなったのでしょうか？

気づかれてしまったのです

知らんぷりして寝たふりしま~す(´∀｀*)ノ

シルエットでも我が子は可愛いなぁ~

親バカ丸出しです(^。^)屮

0997-57-0290まで

  

固定金利期間選択型とは、借入れする方が金利を固定する期間を決められるというものです
期間には、2年、3年、5年、10年、etc.・・・といった具合にです

ただ、この固定期間が終わった後は、その時の金利で改めて変動金利型や固定金利期間選択型などを選び直すという特徴をもってます
そのため固定期間が終わったときに金利が上がっていれば、毎月の支払いが増えてしまう点に注意をしなければなりません
たとえ今が金利が低いからといって、将来の金利まではわかりませんからね

また、固定期間終了後の金利は、店頭金利から一定の金利を引き下げる商品もあります
それこそ金融機関によって様々なので、チェックが必要になりますね

当初の金利が低いからといって、安易に住宅ローンを考えると思わぬ落とし穴があるかもしれません
固定期間終了後の金利に対する対策も併せて考えなければなりませんね

考え方して、固定期間中に子供の教育費などが終わってその後はゆとりが出来そうだとか・・・
収入の増加が固定期間後に望まれるなどがあれば繰上げ返済などあらゆる角度から対策が立てられるので安心感が増えますね

◎各金融機関によって異なる場合がございます　m(_ _)m


今日はこのへんで失礼いたします

0997-57-0290まで

ところで、

次男坊の歩くんはといえば、最近　顔面を強打してしまい

このように、おでことお鼻に傷が出来て痛そうです

でも、ニコニコしているのでとりあえず安心しております(*^o^*)

歩くんも

とうとう下の前歯が生えてきて、どんどん成長していますよ

赤ちゃん(^◎^)バブゥ　　だった頃が

懐かしいく思ったりする今日この頃です（´・ω・｀）

  

メリットとして
金利が初回から最終回まで変わらないので安心感がありますね
金利上昇に左右されませんからね
金利が決まっているということは、返済額も一律決まっているので
家計管理がしやすいですね
住宅ローン以外にも子供が小さいと教育資金なども考えないといけないし
そういう他の資金計画が立てやすいというところが特長ですね

低金利時期に借り入れすれば、長期間にわたって低金利のメリットを享受できます
今はどうなんでしょうね？　ゼロ金利政策とか言ってますけどね
やっぱり最終的には借入れする本人様が金融機関等で確認することが大切ですよね

デメリットとしては
高金利時期に借入れした場合、その後金利が下がったとしてもその恩恵を享受できないところでしょうか

ここいらで、メリット　デメリット　意外に・・・
全期間固定金利型には段階金利タイプというのがあるらしく
例えば、２０年ローンを借り入れたとして、初回から１０年間までの金利と１１年目以降の金利が異なるようなしくみです

最初の契約の段階で１１年目以降の金利を決めているため固定金利期間選択型とは区別をしています

◎各金融機関によって異なる場合がございます　　m(_ _)m

今日はこの辺で失礼いたしますね



ところで、近頃の葵くんはどうなったかな？

覗いてみましょうね



あんなにテレビを近くで見るとお目々に悪いって言っているのにこれです(-_-;)

今日のところはこのままにしておきましょうかね

無料　住宅ローン相談実施中　お気軽にお電話下さい<(_ _)>

0997-57-0290まで

  

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